Brusel navrhl pravidla na omezování Airbnb. Barcelonské sdružení apartmánů se na ně odvolalo proti plánu vlastního města už den před zveřejněním

Evropská komise představila ve středu návrh, který má městům dát jistotu při omezování krátkodobých pronájmů přes platformy jako Airbnb či Booking. Slovenská agenturní zpráva ho shrnula jako účinnější zbraň pro města, SITA ↗ česká jako zákon, díky kterému se úřady vyhnou soudům. Seznam Zprávy ↗ Zahraniční redakce si všimly i druhé poloviny téže normy. Návrh totiž poprvé nabízí společný vzorec pro to, kdy je město v bytové nouzi, a tento vzorec lze číst z obou stran. Barcelonské sdružení turistických apartmánů Apartur se na něj odvolalo proti plánu vlastního města ještě den předtím, než Komise text zveřejnila. Europa Press ↗

Co Komise skutečně navrhla

Návrh se jmenuje Affordable Housing Act a spolu s ním Komise předložila i doporučení na podporu nabídky bydlení. Nařízení nezakazuje krátkodobé pronájmy ani nestanovuje strop nájemného a nedává městům pravomoc, kterou by předtím neměla. Zavádí společnou metodiku, podle níž úřad posoudí, zda je území pod tlakem na bydlení, a rámec, v němž pak obhajuje svůj zásah. Európska komisia ↗

Jádrem je jeden poměr. Podle článku 6 návrhu musí cena bydlení průměrné velikosti v dané lokalitě dosáhnout alespoň osminásobku ročního disponibilního příjmu na obyvatele. Poměr se musel za posledních deset let dostupných dat zvýšit a bez zásahu se nečeká zmírnění ani během následujících tří let, což úřad posuzuje podle vývoje počtu obyvatel, nabídky a poptávky. Pokud poměr dosáhne desetinásobku, desetiletý vývoj se už nemusí dokládat. Návrh nariadenia, čl. 6 ↗

Další podmínkou je důkaz o vlivu. Podle článku 9 smí úřad omezit krátkodobé pronájmy kvůli dostupnosti bydlení jen tehdy, když prokáže, že významně zhoršovaly dostupnost nebo cenovou dostupnost bydlení po dobu nejméně tří let před přijetím opatření. Zásah smí platit nejvýše pět let a po přezkoumání ho lze prodloužit, pokud podmínky stále trvají. Lidí, kteří příležitostně pronajmou vlastní hlavní bydliště, se návrh netýká. SME ↗

A je tu podmínka, která bude pro střední Evropu podstatná. Článek 10 mezi kritéria přiměřenosti zařazuje i to, že úřad v dané oblasti skutečně uplatňuje a vymáhá evropské nařízení o sběru údajů o krátkodobých pronájmech, tedy vede registraci, ověřuje registrační čísla a dokáže nechat stáhnout inzeráty, které je nemají. Město, které takový systém nemá, podmínku nesplní. Návrh nariadenia, čl. 10 ↗

Čísla, kterými to Komise podložila, jsou velká. Ceny nemovitostí v Unii vzrostly od roku 2013 o 60 procent a nájemné o 20 procent, aktivita na velkých platformách se mezi lety 2018 a 2024 zvýšila o 93 procent a v centru Madridu podle Bruselu připadá zhruba 40 krátkodobých pronájmů na každých 100 bytů v dlouhodobém nájmu. SITA ↗ Komisař pro bydlení Dan Jørgensen k tomu podle NZZ přidal růst průměrných nájmů za deset let: Berlín o 59 procent, Madrid o 75 a Lisabon o 103. Shrnul to větou, že „normální lidé s normálními povoláními už často nedokážou žít tam, kde pracují". Neue Zürcher Zeitung ↗

Vzorec, který lze otočit

Barcelonské sdružení turistických apartmánů Apartur si nový text přečetlo dřív, než vyšel. Už 8. září v poledne tvrdilo, že připravovaná evropská norma zpochybňuje plán zrušit ve městě turistické byty. Europa Press ↗

Jde o tohle: katalánská vláda přijala v listopadu 2023 dekret, který zrušil neomezenou platnost licencí na turistické byty v obcích s vážnou bytovou krizí, a barcelonská radnice na jeho základě v červnu 2024 oznámila, že od listopadu 2028 neobnoví licence ani jednomu z 10 101 legálních turistických apartmánů ve městě. Catalan News ↗ Předseda Aparturu Enrique Alcántara v den zveřejnění návrhu podle El Mundo řekl, že katalánský dekret „nesplňuje kritéria, která vyžaduje Evropská unie", a že snaha zrušit deset tisíc licencí automaticky a bez předchozí analýzy proporcionality je „svévole, která čelně naráží na komunitární právo". El Mundo ↗

Přímou právní oporu to zatím nemá. Článek 14 návrhu říká, že nařízení se nebude vztahovat na opatření přijatá před nabytím jeho platnosti, a barcelonské rozhodnutí i katalánský dekret jsou starší. Tatáž věta ale dodává, že úřad může starší opatření podle nového rámce přezkoumat. Ze samotného návrhu proto nelze vyvodit, že by byl barcelonský plán nezákonný. Apartur ho používá jako argument, aby ho radnice přehodnotila podle kritérií, která Komise navrhla. Návrh nariadenia, čl. 14 ↗

V Itálii se proti návrhu postavila vládní pravice. Pro Ligu a Bratry Itálie Brusel „útočí na soukromé vlastnictví", ačkoliv návrh nic nezakazuje. Předseda vlastnického sdružení Confedilizia Giorgio Spaziani Testa označil metodiku měření tlaku na bydlení za překombinovaný výpočet, „u kterého se ani nevyplatí zdržovat se", a celý rámec za „nepřijatelný vpád Unie do oblasti, která musí zůstat členským státům". Sdružení správců krátkodobých pronájmů AIGAB zároveň uvedlo, že v Itálii bylo v srpnu registrováno 510 tisíc inzerátů s národním identifikačním kódem CIN, který tam pronajímatelé musí uvádět, a že v odvětví působí asi 45 tisíc firem se 150 tisíci zaměstnanci. Il Fatto Quotidiano ↗

Ako to čítajú v Zürichu

Neue Zürcher Zeitung nazvala ten poměr zázračným vzorcem a přidala detail, který se v přehledových zprávách ztrácí. Bruselu na tiskové konferenci nešlo jen o bydlení. Ribera i Jørgensen podle deníku opakovaně vyvraceli dojem, že norma podkopává subsidiaritu, tedy zásadu, že Unie nemá zasahovat tam, kde si státy a města poradí samy. Když dostali otázku, proč tedy Unie vůbec vstupuje do hry, odvolali se na vnitřní trh: mozaika místních pravidel a právní nejistoty ho podle nich omezuje. Neue Zürcher Zeitung ↗

Právním základem tedy není bytová nouze, ale fungování jednotného trhu, a odtud vede přímá čára k dokazování. Není to zcela nová povinnost. Soudní dvůr Evropské unie už v roce 2020 v případu Cali Apartments rozhodl, že členský stát smí vyžadovat povolení na krátkodobý pronájem, pokud to odůvodní naléhavým důvodem veřejného zájmu, opírá se o jasná a nediskriminační kritéria, omezí to na území pod zvláštním tlakem a prokáže, že stejně účinně to nedosáhne mírnějším opatřením. Súdny dvor EÚ ↗ Tehdy to bylo posouzení podle směrnice o službách. Nový návrh ji pro omezení krátkodobých pronájmů výslovně vylučuje a nahrazuje vlastním testem. Novinkou tedy není požadavek přiměřenosti, ale společné číslo, kterým se určí, které území je pod tlakem.

Jørgensen to obrátil ve výhodu pro samosprávy větou, že se už „nemusí bát, že je někdo vtáhne před soud". AFP ↗ Soudní ochranu přitom návrh výslovně zachovává, článek 11 dává dotčeným osobám právo napadnout i samotné hodnocení úřadu. Rozhodnutí, zda vůbec zasáhnout, zůstává na státech, regionech a místních úřadech. „Nestanovujeme povinnosti," zdůraznila Ribera. Il Fatto Quotidiano ↗

Spor o jedno číslo

Odvětví staví na statistice. Krátkodobé pronájmy tvoří podle údajů, které uvádí Airbnb, 1,2 procenta bytového fondu Unie, zatímco Komise tvrdí, že v nejoblíbenějších destinacích mohou tvořit až pětinu bytů. Technologická lobby CCIA z prvního čísla vyvodila, že „u velké většiny měst tvrzení, že krátkodobé pronájmy pohánějí tlak na bydlení, nepřežije kontakt s těmito důkazy". AFP ↗

Ta dvě čísla se navzájem nevylučují. Celoevropský průměr popisuje rozptýlený jev, lokální podíl koncentrovaný, a strany se přou o to, který z nich má pro regulaci význam. Ekonom Pekka Sagner z kolínského Institutu německého hospodářství to pro WDR shrnul tak, že vliv krátkodobých pronájmů na nájmy je vědecky doložitelný, ale ne všude. Prokazatelný je pro mezinárodní turistická centra, jak ukázala studie amerických a portugalských výzkumníků o Lisabonu z roku 2021. WDR ↗

Airbnb navrhované znění kritizoval a žádá úpravy. Podle jeho šéfa vztahů s institucemi Unie George Mavrose nepřidá „ani jeden byt, zatímco hostitelům v evropských městech vytvoří zvýšenou regulační nejistotu", a řešením je podle něj výstavba, rekonstrukce a byty, které dnes v Evropě stojí prázdné. Mluvčí platformy dodal, že „evropská bytová krize potřebuje strukturální řešení". Portfolio ↗ Komise sama v textu připouští, že omezení krátkodobých pronájmů nedokážou sama o sobě odstranit strukturální příčiny nedostatku bydlení.

Co to znamená pro Slovensko

Slovensko se v této debatě nachází o vrstvu níže. Zatímco Brusel řeší, jak se zásah obhajuje, u nás se teprve rozbíhá sběr údajů o tom, kdo vůbec krátkodobě pronajímá. Zákon o registru krátkodobého pronájmu ubytování nabývá účinnosti 1. ledna 2027. Zbierka zákonov, 133/2026 ↗

Zákon zřizuje registr jednotek pro poskytování služeb krátkodobého pronájmu ubytování. Každá jednotka dostane registrační číslo a inzerát bez něj může ministerstvo cestovního ruchu nechat stáhnout. Kdo nabízí ubytování do konce roku 2026, má na zápis čas do 28. února 2027 a do té doby se na něj sankční ustanovení nevztahují. Pokuty sahají od 100 do 1 000 eur za přestupek fyzické osoby, od 1 000 do 3 000 eur za správní delikt podnikatele a od 3 000 do 30 000 eur u platforem, přičemž při opakovaném porušení lze uložit až dvojnásobek horní hranice. Zbierka zákonov, 133/2026 ↗

Ten registr není slovenský nápad. Je to implementace evropského nařízení z 11. dubna 2024 o sběru a poskytování údajů o krátkodobém pronájmu ubytování, které se uplatňuje od 20. května 2026. EUR-Lex ↗ Slovenský registr tedy začne fungovat zhruba osm měsíců poté, co se nařízení začalo uplatňovat.

A právě tady do sebe obě normy zapadají. Nařízení z roku 2024 říká, jak se data o pronájmech sbírají, a nový návrh z něj dělá jednu z podmínek přiměřenosti: město, které chce krátkodobé pronájmy omezit, musí registraci reálně uplatňovat a vymáhat. Slovenské město tu podmínku před rokem 2027 splnit nemůže, protože registr zatím neexistuje.

Na zbytek důkazů registr sám nestačí. Ceny bytů ani příjmy obyvatel v něm nejsou, ty je třeba brát z jiných statistik, a město by muselo doložit i tříletý vliv pronájmů na dostupnost bydlení. První slovenské omezení krátkodobých pronájmů podle evropských pravidel je tedy otázka několika let, ne měsíců.

Limity tohoto pohledu

Toto je pohled přes zahraniční redakce a patří k němu jejich vlastní nastavení. Neue Zürcher Zeitung je liberálně-konzervativní deník, který se k rozšiřování bruselských kompetencí staví dlouhodobě skepticky, a jeho rámování zázračného vzorce to nese. Il Fatto Quotidiano stojí na opačné straně italského sporu než vlastnická lobby, kterou cituje. El Mundo je pravicový madridský deník.

Důležitější je věcná výhrada. Je to zatím jen návrh Komise a schválit ho musí Rada Evropské unie i Evropský parlament, přičemž členské státy podle NZZ reagují na podobné předlohy zpravidla skepticky. Podoba, v jaké by norma nakonec platila, je proto otevřená. Práh osminásobku příjmu je navíc poměr, ne seznam měst. Která slovenská nebo česká sídla by ho překročila, se dá říct až z dat počítaných podle metodiky, kterou návrh obsahuje v příloze.

Co sleduje hotinfo