Nájemní byt za 251 eur počítá s příspěvkem zaměstnavatele. Ten je dobrovolný a bez něho Košice pro ten stejný byt uvádějí 494 eur

Město Košice tento týden láká v Auparku na pronajatý byt za 251 eur měsíčně. Pro průměrný dvoupokojový byt v připravované košické schémě však uvádí dvě čísla: 494 eur bez příspěvku zaměstnavatele a 251 eur s ním, v obou případech bez energií. Rozdíl mezi nimi neplatí stát ani město, ale zaměstnavatel — a nemusí. Regulované nájemné se přitom neodvíjí od toho, co si nájemce může dovolit, ale od průměrné mzdy v jeho kraji: v Bratislavském je horní hranice pro srovnatelný byt 682 eur měsíčně. Korzár ↗ Agentura ŠPNB ↗

Vzorec, v kterém nevystupuje nájemce

Maximální výši regulovaného nájemného určuje vzorec, který agentura zveřejňuje na svém webu. Vynásobí průměrnou měsíční nominální mzdu v kraji podle Statistického úřadu koeficientem 0,35, poté koeficientem velikosti bytu a vydělí to průměrnou výměrou takového bytu. Těch 35 procent má podle agentury představovat podíl výdajů na bydlení, při kterém nájemné „nezahltí rozpočet domácnosti". Agentura ŠPNB ↗

Koeficienty velikosti jsou čtyři: jednopokojový byt 0,6 při modelové výměře 27 metrů čtverečních, dvoupokojový 1 při 48 metrech, třípokojový 1,45 při 71,5 metru a čtyřipokojový 1,7 při 85 metrech. Menší byty tedy vycházejí dražší na metr, větší levněji — agentura to zdůvodňuje tím, že ve větších bytech bývají rodiny s vyšším společným příjmem. Agentura ŠPNB ↗

Podstatné je, co ve vzorci není. Není v něm příjem konkrétního nájemce ani jeho rodinná situace. Příjem a složení domácnosti rozhodují o tom, zda se zájemce na byt vůbec dostane, ne o tom, kolik zaň zaplatí. Horní hranici tak určuje krajská mzda i tehdy, když zájemce vydělává hluboko pod ní.

Kolik to je v eurech

Agentura zveřejnila sazby na rok 2026, vypočítané z průměrných mezd za rok 2025. Jsou to horní hranice za metr čtvereční, ne ceny konkrétních bytů. Pro modelový dvoupokojový byt s výměrou 48 metrů čtverečních z nich vycházejí tyto měsíční stropy — první číslo je bez příspěvku zaměstnavatele, druhé po odečtení příspěvku v maximální výši:

• Bratislavský kraj: 682 eur, s příspěvkem 420 eur
• Trenčínský kraj: 533 eur, s příspěvkem 271 eur
• Trnavský kraj: 528 eur, s příspěvkem 267 eur
• Košický kraj: 528 eur, s příspěvkem 266 eur
• Žilinský kraj: 513 eur, s příspěvkem 251 eur
• Bansko bystrický kraj: 498 eur, s příspěvkem 236 eur
• Nitrianský kraj: 483 eur, s příspěvkem 221 eur
• Prešovský kraj: 450 eur, s příspěvkem 188 eur

Ani jedno z těchto čísel nezahrnuje energie a servisní poplatky. Ty se účtují samostatně podle skutečné spotřeby a agentura na svém webu výslovně upozorňuje, že celkové náklady nájemce mohou být vyšší. Agentura ŠPNB ↗

To je důvod, proč je třeba opatrně zacházet s porovnáními, která se objevují při představování projektů. Podle představitelů Košic a agentury stojí běžný komerční dvoupokojový nájem v městě 800 až 900 eur. Abychom si představili, jak se taková čísla měří: analytická společnost Bencont Investments uváděla za třetí čtvrtletí 2025 průměr 899 eur za dvoupokojový byt v Bratislavě, přičemž mimo Starého Města to bylo 843 až 873 eur — vždy včetně energií. Bratislavský strop 682 eur je naopak suma bez energií a za modelovou výměrou, takže přímá srovnatelná úspora se z těch dvou čísel vypočítat nedá. Košicak.sk ↗ ASB ↗

Příspěvek, na který nevzniká automatický nárok

Druhá částka v každém řádku stojí a padá na zaměstnavateli. Ten může na nájemné přispět nejvýše 5,45 eura na metr čtvereční podlahové plochy, což u dvoupokojového bytu s 48 metry čtverečními činí 262 eur měsíčně. Platí to pro plný úvazek a pracovní poměr trvající celý kalendářní měsíc — u kratší pracovní doby nebo nástupu v průběhu měsíce se příspěvek krátí úměrně. Příspěvek je osvobozen od daně z příjmů podle paragrafu 5 odstavce 7 písmena p) zákona o dani z příjmů a pro zaměstnavatele je daňovým výdavkem podle paragrafu 19. Osvobození ale není bezpodmínečné — neplatí, pokud zaměstnavatel příspěvkem nahradil část zdanitelné mzdy nebo pokud zaměstnanci současně poskytl nepeněžitou plnění na ubytování. Agentura ŠPNB ↗ Finanční správa ↗

Slovo „může" je přitom v Zákoníku práce doslova. Paragraf 152c říká, že zaměstnavatel příspěvek poskytnout může, ne že musí, a Národní inspektorát práce ho na svém webu označuje za dobrovolný. Zaměstnanci tedy nárok nevzniká automaticky ze zákona — musel by mu ho založit například kolektivní smlouva nebo vnitřní předpis. Zákon řeší spíše pravidla než samotný nárok: zaměstnavatel nesmí kvůli žádosti snížit mzdu ani znevýhodniť toho, kdo o ni požádal, a příspěvek musí vyplatit do konce následujícího měsíce. Národní inspektorát práce ↗

Příspěvek má i druhou vlastnost. Je to paušální částka na metr čtvereční, stejná v celé zemi, zatímco nájemné roste s krajskou mzdou. Ze srovnání sazeb vyplývá, že maximální příspěvek pokryje u modelového dvoupokojového bytu v Prešovském kraji přibližně 58 procent horní hranice nájemného, ale v Bratislavském jen 38 procent. Nástroj, který má nájemné zlevnit, tak pomáhá relativně nejméně právě tam, kde je bydlení nejdražší.

V prvním dokončeném projektu agentury, bratislavských Ovocných sadech, je smluvních zaměstnavatelů šest: Univerzitní nemocnice Bratislava, Ministerstvo vnitra SR, IKEA Bratislava, Kancelář Národní rady SR, Národní bezpečnostní úřad a soukromá firma MB cleaning & Services. Agentura přitom uvádí, že dohoda s investičním partnerem není podmínkou a přispět může kterýkoli zaměstnavatel. Agentura ŠPNB ↗

Kdo se vůbec může přihlásit

Systém není sociálním bydlením a agentura to neskrývá. Uchazeč musí mít příjem dostatečně vysoký na to, aby pokryl nájemné i životní minimum domácnosti — a zároveň nesmí překročit osmnáctinásobek životního minima domácnosti. Koho příjem nedosáhne dolní hranice nebo překročí horní, je z výběru vyřazen. Agentúra ŠPNB ↗

Diskvalifikuje i dluh vůči veřejnému sektoru, tedy vůči daňovému úřadu, Sociální nebo zdravotní pojišťovně, a záznam v seznamu pověření na exekuci. Většinu z toho si agentura ověřuje sama přes informační systémy veřejné správy, takže zájemce dokladuje jen to, co si stát zjistit nemůže. Do příjmu domácnosti se počítají i důchody, mateřská, rodičovský příspěvek, přídavek na dítě, výživné či doktorandský stipendium. Agentúra ŠPNB ↗

Nájemní smlouva se podle agentury po prvním roce může prodloužit na pět let a po pěti letech přejít na dobu neurčitou. Nájemné se mezitím smí zvyšovat jen o inflaci. Agentúra ŠPNB ↗

Kolik bytů opravdu stojí

Zákon nabyl účinnosti 1. července 2022, část ustanovení až o půl roku později. Agentura na svém webu uvádí tři projekty. V Žilině předali 21. května 2026 sto dvacet jeden bytů, z toho 33 připadlo Ministerstvu vnitra a devět Slovenské poště, nejméně desetina je vyhrazena pro sociálně a zdravotně znevýhodněné a zbytek šel do obecného pořadníka. V pořadníku podle tehdejšího vyjádření čekalo dalších 256 žadatelů. V bratislavských Ovocných sadech předal resort vnitra 30. července 2026 prvních 26 bytů policistům a hasičům, celkově tam má pro své zaměstnance 38 bytů a v Žilině dalších 35. TASR ↗ STVR ↗

V Žiari nad Hronom se v září rozbehly stavební práce na domě s 78 byty z eurofondů, který staví správcovská společnost 365.invest. Hotov má být za dva roky. TASR ↗

Košický plán je ze všeho největší a zároveň nejméně hotový. Primátor Jaroslav Polaček mluví o 5 400 bytech v jedenácti lokalitách, ale první dva bytové domy na Jesenského a Thurzovy ulici zatím nemají stavební povolení a městské zastupitelstvo má 17. září jen schvalovat vklad městského majetku do společné firmy s rakouským investorem. Prvních přibližně 350 bytů má být podle města k dispozici na přelomu let 2027 a 2028. Registrace závazného zájmu se má podle generální ředitelky agentury Evy Lisové otevřít v říjnu, přesný termín ale závisí na tom, kdy investiční partner předloží projekt ke schválení. Korzár ↗

Podobný odstup mezi oznámením a stavbou ukazuje Nitra. Komplex Zoborka s 273 byty měl podle původních avíz agentury začít růst už loni, potom začátkem tohoto roku. Koncem srpna měl územní rozhodnutí, stavební řízení však bylo přerušeno. Na portálu agentury se do něj k 17. prosinci minulého roku přihlásilo 927 zájemců, z toho 571 přímo z Nitry. My Nitra ↗

Tři větve, které se snadno plést

Pod hlavičkou „nové nájemné byty" se přitom na Slovensku financuje výstavba třemi různými způsoby a pravidla se nedají zaměňovat.

První je schéma agentury, kterou založilo Ministerstvo dopravy a do které vstupují soukromí investiční partneři — pojišťovna Kooperativa, vídeňská WBG, Tatra Asset Management, 365.invest a další — a byty pronajímají za regulované nájemné podle vzorce výše. Druhý je Státní fond rozvoje bydlení, který půjčuje obcím. V Diviakoch nad Nitricí v okrese Prievidza tak vzniká 54 bytů s celkovými podporenými náklady 5 944 960 eur. Obec na ně dostala úvěr 3 777 340 eur s ročným úrokem jedno procento a splatností 40 let, k tomu dotaci 2 167 620 eur — podporu poskytly fond a Ministerstvo dopravy společně. O nájemcích tam nerozhoduje agentura, ale obec. TASR ↗

Třetí větev představuje Luník IX, kde městská část staví čtyři bytové domy s 48 byty z eurofondů za 5,9 milionu eur. Jde o přestupní bydlení s nájemným okolo 300 eur, kde se do nových bytů nejprve přestěhují platící obyvatelé sídliště a jejich uvolněné byty mají připadnout rodinám z nelegální osady Mašličkovo, v níž podle starosty Marcela Šaňu žije okolo čtyřiceti lidí. Do schémy agentury ani do jejího regulovaného nájemného tento projekt nepatří. Korzár ↗ STVR ↗

Co sleduje hotinfo

Foto: Bytová výstavba na žilinském sídlišti Vlčince. Autor Andrej Krivulčík, přes Wikimedia Commons, CC BY 3.0. Snímek je zmenšen.